卢强律师亲办案例
房屋买卖合同纠纷代理被告胜诉案例
来源:卢强律师
发布时间:2020-09-19
浏览量:1664

中华人民共和国

山东省滨州市滨城区人民法院

山东省滨州市滨城区人民法院

民事判决书

2017)鲁1602民初1447号

原告:石某

委托诉讼代理人:李某,·············法律工作者。

被告:陈某

委托诉讼代理人:卢强,·············律师。

被告:房地产经纪有限公司,住所地·····················,统一社会信用代码···················

原告石某与被告陈某房地产经纪有限公司房屋买卖合同、居间合同纠纷一案,本院于2017年4月6日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。审理过程中,因案件涉及事实复杂,依法转换为普通程序继续审理。原告石某及其委托诉讼代理人李某,被告陈某及其委托诉讼代理人卢强,被告·············公司的法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告石某向本院提出诉讼请求:1.判决被告双倍返还定金10000元、中介费9300元、房产评估费1320元,共计20620元;2.被告陈某·············公司就上述债务负连带责任;3.解除房屋买卖合同;4.案件诉讼费用由被告负担。

事实和理由:2017年2月28日,石某陈某·············公司签订一份购房合同,约定陈某将房屋出卖给石某·············公司从中居间为双方的交易进行磋合。合同约定了房屋的价格、付款方式等内容。签署合同当日,石某便支付了5000元定金。向·············公司支付了9300元中介费、1320元房产评估费。当石某购房贷款手续期间,陈某便把房屋出售给了别人。石某曾多次与两被告交涉,两者均相互推诿。原告认为,被告陈某·············公司存在恶意串通,损害原告权益的嫌疑。为维护己方合法权益具状法院,请求依法查清事实,判如所求。

被告陈某辩称,在合同签订以后,石某没有按期支付首付款,经陈某催促,石某在合理期限内仍旧没有支付约定款项,后陈某明确告知对方房屋不再出卖。根据合同约定,在石某逾期未支付购房首付款的情况下,出卖人给予买受人7个工作日以上宽限期,买受人仍未付款时,合同效力终止。此时,出卖人有权将涉案房产转让给任何第三人。陈某·············公司之间根本不存在恶意串通,原告也没有证据证明上述主张内容。另外,合同备注第二款约定,陈某签订本合同20天内拿到全款,从该条约定完全可以判断,首付款的支付期限至迟不应迟于2017年3月20日。但买受人至起诉时仍然没有支付,其行为当然构成违约。根据合同约定,出卖人违约应双倍返还定金,所承担责任的范围仅限于双倍定金罚则范围以内。综上,合同履行过程中,由于石某严重迟延支付违约,经催告在约定期限内仍然不履行相关义务,守约方陈某取得合同解除权或合同效力自动终止。此后,出卖方将房屋转售第三人不违反法律规定和合同约定,不构成违约。即便出卖人的行为属于违约也仅应在返还双倍定金范围内承担责任。原告主张出卖人和居间人恶意串通证据不足。石某诉主事实和请求与观事实不符,缺乏法律根据,应予驳回。

被告·············公司辩称,三方合同签订以后,在合同履行过程中,陈某将房屋再出售构成违约,应当承担违约责任。·············公司和陈某之间不存在意恶意串通行为,·············公司也没有违约行为,不应承担民事责任。

原被告双方当事人围绕诉讼请求和抗辩意见提交了证据,本院对当事人提交的证据组织了质证。对当事人提交的房地产买卖合同、个人账户交易明细单、信用卡交易明细相询单、评估费收据、房产评估报告、中介费收据、定金收条、通话记录单、录音资料及当事人陈述等证据,因其来源合法,与本案待证事实具有关联性,本院予以确认,作为定案依据。本院经审理认定事实如下:

·············公司居间介绍,石某陈某·············公司在2017年2月28日签署《房地产买卖合同》,陈某将坐落于滨州市某室的房屋及附属设施(注房屋登记所在权人为张某,系陈某的姐夫)出卖给石某·············公司为买卖双方交易提供经纪中介服务。合同约定,房屋交易价格为435000元,其中签订合同之日支付定金5000元,首付款于合同签订2个工作日内打入受理贷款申请银行指定卖方账户,贷款审批通过后买卖双方到房屋或不动产登记部门办理过户手续,尾款由贷款银行直接支付到卖方交易账户;买卖双方任何一方发现对方违约,应立即书面通知经纪方,如买方未能履行本合同约定的义务,给予买方7个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如买方仍未履行合同义务,卖方所收定金不予退还,卖方已收取买方的首付款应于宽限期届满日退回买方。而卖方有权再将该物业转让给其他任何人,卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿,此合同终止。

合同签订当日,石某支付陈某定金5000元。之后,石某未在合同约定的2个工作日,和宽限的7个工作日内(即2017年3月13日前)支付首付款,期间,陈某通过·············公司催促石某支付首付款。2017年3月13日,石某陈某通过电话进行沟通交涉。2017年3月15日之后,陈某告知石某其不再向石出售房屋。2017年4月3日,张某与案外人签订合同,将涉案房屋出售。

关于石某主张的陈某·············公司恶意串通损害其利益及亿家·············公司违约的事实,相对方陈某·············公司均予以否定,而石某对此未针对性的提供证据,该项主张,本院不予采纳。

关于石某一方主张陈某在履行期限届满(即宽限期届满2017年3月13日)前,明确表示不履行合同的意思表示的事实,陈某予以否认,其主张本人确实和石某有过磋商交涉,但表达的意思是催促对方履行合同,支付首付款,同时告知对方如果再不履行,其将要处分交易房屋,另行转卖他人,具有明确催促意思。就此,石某提供了通话记录清单、通话录音资料、微信聊天载图等证据,其中通话录音资料所记录的内容并非是通话内容的全部,而只记录了通话的一部分,该部分内容中没有陈某拒绝履行的正面陈述,陈某提到了对购房款不能保证支付的担忧。微信聊天截图证据中,聊天相对人的身份不能确定,而且对合同履行内容的陈述系转述,属于间接证据。再者,原告石某和被告陈某所主张的事实相近,容易混淆产生错误判断,需确切证明予以证明才准确适当。综合上述证据和双方陈述内容,本院认为,现有证据不足以证明陈某2017年3月13日前存在拒绝履行的意思,原告石某所主张事实所依据证据不充分,本院不予采纳。

关于原告石某主张陈某2017年3月13日前既已经将交易房屋出卖,构成违约的内容,被告陈某予以否认,陈某主张其在2017年3月15日之后,在宽限期届满以后,石某仍没有支付首付款的情况下才处分房屋。对主张内容,石某未提供直接证据予以证实。而陈某就主张内容提供了《房屋买卖居间合同》,该证据内容完备、要素齐全,未有相反证据反驳其证明力,本院予以确认。故本院对石某主张的事实不予采纳,对陈某主张的事实予以采纳。

本院认为,原告石某与被告陈某·············公司签订《房地产买卖合同》,既包括房屋买卖合同法律关系,又包含中介服务的居间合同法律关系,实际上系包含房屋买卖合同和居间合同的混合合同。合同签订后,缔约各方均全面诚信履行合同约定义务。买受人石某未在合同约定2个工作日内支付首付款,而且,经相对方催告,在合同约定7个工作日的宽限期届满前仍然没有履行。据合同约定和法律规定,出卖人陈某自上述期限届满时起享有合同解除权,其可以以其单方行为变更或终止合同效力,无需借助相对方配合或双方合意。自解除权发生以后,陈某即享有解除合同权利和自由,其可以做出解除合同的意思表示,也可以表达不履行合同的意愿,因该类行为不具违约性和有害性等特征,故不再属于违约行为。本案中,陈某在其解除权发生以后虽未明确解除合同,但其表达不再履行合同的意思不构成违约,其在法定期限内随时可以补充表达解除合同的意思。且在此以后,其亲属处分涉案交易房产也不再产生违约责任。案件审理过程中,石某陈某就合同解除达成合意,请求法庭准许,本院予以确认。石某以被告·············公司违约、存在恶意串通行为为由请求承担责任,缺乏事实和法律根据,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定,判决如下:

一、准予原告石某与被告陈某解除房屋买卖合同;

二、驳回原告石某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费316元,由原告石某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省滨州市中级人民法院。

审 判 长  刘忠诚

人民陪审员  李建祥

人民陪审员  廉爱翠

二〇一八年五月十四日

书 记 员  周小延


以上内容由卢强律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电卢强律师咨询。
卢强律师主办律师
帮助过371好评数2
山东省济南市市中区英雄山路129号祥泰广场4号楼三层
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    卢强
  • 执业律所:
    山东国熙律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13701*********880
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    山东
  • 地  址:
    山东省济南市市中区英雄山路129号祥泰广场4号楼三层